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疫情下的房屋租赁合同
何去何从
自本次新冠疫情爆发至今，朋友圈每天都有不一样的关注重点不断地刷新着人们的认知。曾有那么几天，朋友圈每天充斥着像下列这样的信息：
随着减免房租的“中国好房东”在朋友圈开始流行起来，有的是房东主动减免、有的是房客申请减免得到允许、有的房客没有“得偿所愿”就开始道德绑架。
那么在法律层面，房东到底该不该减免房租呢？而在商业和现实的综合考量上又该如何，才能尽量降低双方的经济损失呢，本次我们就针对疫情下的房屋租赁合同做出如下探讨。
焦点分析
不可抗力？情势变更？商业风险？
在法律上，本次疫情究竟是属于不可抗力、情势变更还是商业风险，是探究房屋租赁合同如何继续履行的最基本因素，因此，在文章的开头，我们就简单的分析一下上述三种情形。
何谓不可抗力？
所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱三方面。
何谓情势变更？
所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。
简单来说，就是该特殊原因尚达不到不可抗力的等级，但又不属于正常商业风险，继续履行合同明显丧失了合同设立时的公平性，既可以认定为显失公平的情形。
何谓商业风险？
任何商事行为的建立、商事合同的订立、商业活动的开始，都不能必然保障无风险，而这种可能发生的亏损风险、在合同订立时可以预见的风险、在合同履行中不属于不可抗力或情势变更导致的合同风险，都可以被认定为商业风险。
本次新冠疫情属于上述那种情形？
本次新冠疫情突如其来，另各单位措手不及，但在法律上并不是没有先例可以参考，2003年的非典疫情与本次极为相似，当时的一些规定、解释等文件虽然很多已经被废止，但笔者认为对本次的新冠疫情仍具有非常重要的参考意义。
《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已废止）第3.3条规定：
“由于非典疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。
因政府及有关部门为防治非典疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于非典疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”（第117条和第118条为不可抗力相关条款）
从表述来看，前一句将非典疫情做类似情势变更的处理，后一句则将“非典”疫情及相关防治措施认定为不可抗力。两者的区别即一个是疫情本身，而另一个更多指的是因疫情所导致的防治措施。
然而，司法实践中，对此将会如何认定呢。接下来我们就新冠疫情下一些大众关心的问题结合当年非典时期的房屋租赁合同案例来进行分析。
商业篇
能否因新冠疫情解除租赁合同
笔者检索了非典期间起诉解除租赁合同的相关案例。其中，大部分均为房东起诉承租人要求解除合同，而承租人起诉房东要求解除合同的情形相对较少。
在房东起诉承租人要求解除合同的判例中，房东主要是以承租人未按时足额付租金为由要求解除合同，承租人主要以非典疫情作为减免租金或违约金的抗辩理由。但法院对于因疫情导致租金可以减免的期间和是否全免并无统一尺度，一旦法院认定欠付的租金不能减免或只能部分减免时，出租人极易获得约定解除权。
在承租人起诉房东要求解除合同的判例中，大部分承租人是以合同目的无法实现为由，而法院考虑非典疫情是否导致合同目的无法实现，主要是从采取的行政措施对合同履行的影响是否从根本上导致不能履行，若租赁期限内停止经营的时间是“阶段性”的，法院通常认为未达到合同目的无法实现的程度，不支持承租人的解除合同诉求。
笔者认为：若承租人在未与房东协商一致的情况下单方面停付或拒付租金，有可能导致房东根据房屋租赁合同获得相应合同解除权。而不论停止经营究竟是承租人自身行为还是政府的强制措施，均为阶段性措施，通常不足以认定达到合同目的无法实现的程度，如果合同没有特殊约定，承租人以此为由提出解除租赁合同的要求很难得到法院的支持。
承租人是否有权要求减免租金、违约金
根据笔者的检索，在非典疫情时期，有较多的承租人要求房东减免租金、违约金的案例。
从承租人的行业分析，笔者所检索到的案例中，酒店业、娱乐服务业（ＫＴＶ、洗浴、演艺、网吧、健身房等）占了大部分。究其原因，主要是非典疫情具有传播性，酒店业和娱乐服务业因有聚众效应，常常应政府要求而被暂停歇业，且因承租的面积往往较大，月租金较高，一旦歇业租金成本将无力承担而发生拖欠，所以这两个行业的出租人起诉较多。
而针对减免租金、违约金的诉讼，各地法院判决均不相同，没有统一标准，但绝大部分的案例均或多或少的支持了相应的减免诉求。
上述案例中，绝大部分均支持了减免租金或违约金，其中有一个共性，即承租人均因“行政措施”直接导致停产歇业，判决减免的期间仅限于行政强制要求停业的期间，自行决定停业或延长了强制停业期间，一般不作为租金减免的范围。
笔者认为：如果租赁合同中有明确约定例如“突发性公共卫生事件或政府策导致暂停营业的，该期间合同中止不计算”等约定的，应当按照合同约定履行。
而若是租赁合同当中没有明确约定的，参照非典疫情期间的案例，若承租人因防疫行政强制措施直接导致停产歇业，基于公平原则，法院支持行政强制要求停业期间的全部或部分租金、违约金的减免的可能性较高。但若承租人未有因行政强制措施导致停产歇业（如超市、药店等），仅是自行停产歇业，或者以营业额下降为由要求减免租金、违约金的，法院支持的可能性较低。
当然，如果承租人在客观上可以继续经营，但房东为响应政府号召，要求承租人不得营业的，则可以认定为是因为房东原因导致租赁合同在该期间内无法履行，应由房东承担相应违约责任，承租人可以此为由要求房东免除该期间的相应租金。
房东究竟该不该减免租金
上文分析了租赁合同能否解除以及承租人是否有权要求减免租金、违约金等情形。那么，作为舆论风暴中的房东们，在道德与经济利益的两难抉择中究竟该如何选择？
首先，在政府层面，《厦门市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关若干措施的通知》第八条规定“对承租政府性资产中经营用房的中小企业和个体工商户，租金1个月全免、2个月减半；鼓励其他业主（房东）为租户减免租金。国有企业出租的经营用房，可参照政府性经营用房做法并结合自身实际加以执行”。厦门市湖里区商务局向辖区大型商场、购物中心及商管团队发出《关于给予大型商场商户适度减免租金共抗疫情的倡议书》等等。虽然上述规定并不强制适用于非公性质的房东，但在政府层面，政府是提倡及鼓励其他业主（房东）为租户减免租金。
其次，在行业当中，厦门的各大型商场均响应了政府倡议。截至目前，万达广场、吉家家世界、SM城市广场、五缘湾天虹商场、建发湾悦城、东百蔡塘广场、五缘湾乐都汇、中典宏基酒店用品市场、宝象红星美凯龙等商场均已率先发出公告，为旗下商铺租户减免租金。
最后，结合上述案例及分析，纯粹从商业角度考量，笔者认为房东可以综合分析下列几点情形，结合各种情况下可能导致的经济损失的大小，选择一种对合同各方损失最小的方式共度时艰。
二、如果租赁合同解除后亦能够在短时间内寻得合适的新承租人，新承租人是否会要求装修免租期，装修免租期可能有多长，则房东可能还会有装修免租期的租金损失。
三、在不考虑上述两个情形的情况下，若通过诉讼解除租赁合同，根据上述案例，即使租赁合同成功解除，在符合案例相关情形的条件下，法院亦有较大可能支持承租人在合理期间内的减免租金抗辩。
住宅与商业用房不同，商业用房更多的是注重房屋的经营用途，而住宅是注重房屋的居住用途。正常情况下，本次新冠疫情并不会影响承租人的相关居住权利。甚至从另一方面来说，因为新冠疫情的肆虐，承租人长期蜗居于租赁房屋内，对租赁房屋的利用率反而比平时更高，更应该按期足额缴交租金。
关于住宅出租房能否因新冠疫情解除租赁合同或要求房东减免租金，有很大一部分情形与前文商业用房的论述相同，此处就不再赘述。而针对网络上出现的一些针对住宅出租房的特殊情形笔者简要分析如下。
因防疫封城导致无法返回使用租赁房屋可否要求解除合同或减免租金
笔者认为，因为防疫封城导致无法返回使用租赁房屋，符合前文提及的因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行的情形，可以认定为不可抗力。
因政府实施指定地点隔离导致无法使用租赁房屋可否要求减免租金
《厦门市应对疫情指挥部第7号通告》规定“入厦前14天内有湖北旅居史的人员，必须到所在区政府指定的隔离场所实施14天的集中居住并医学观察（自入厦之日算起）。经流行病学调查确定为确诊病例、疑似病例的密切接触者，以及密切接触者的共同居住家属，必须实施集中医学观察14天（与患者最后一次接触算起）”。
笔者认为，虽然上述规定系因为政府强制措施导致，但仍应当分为以下两个方面进行分析。
因社区、村委的阻扰导致外来承租人无法进入租赁房屋
随着假期结束，返工潮逐渐开始，但当各种京漂、沪漂、广漂、深漂们赶回工作的城市时，却意外地发现，自己租住的那个家，回不去了。许多社区、村委等单位阻扰外来承租人进入，产生了大量的纠纷。
《中华人民共和国传染病防治法》第四十二条规定“传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府应当立即组织力量，按照预防、控制预案进行防治，切断传染病的传播途径，必要时，报经上一级人民政府决定，可以采取下列紧急措施并予以公告：……（五）封闭可能造成传染病扩散的场所......”。因此，封闭相关场所的决定最低需要由市一级人民政府做出。若相应外来承租人并无患病等特殊情形，社区、村委等单位在没有相关政府决定的情况下不能阻扰外来承租人进入租赁房屋。
但若是阻扰承租人进入租赁房屋的是房东本人，则笔者认为应认定为房东违反了相应租赁合同的约定，承租人可以此为由要求房东解除合同、减免租金、承担相应违约责任等。
特别声明
鉴于新冠疫情所导致的房屋租赁合同问题属于特殊情况下的新型法律问题，本文仅代表笔者个人观点，本文所述所有观点仍有待司法实践的进一步验证。
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