新冠肺炎疫情下，不可抗力能否成为减免租金的“尚方宝剑”
2020-02-17
2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示：
当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。
根据《合同法》的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
至此，因政府就新冠肺炎疫情采取相应防控措施（以下称“疫情防控措施”）产生的合同履行障碍属于不可抗力，已成定论。
在此情形下，不少人认为，承租人基于前述不可抗力情由请求减免租金乃是理所应当之事。但笔者认为，前述不可抗力情由并不必然成为减免租金的“尚方宝剑”，具体理由如下：
《中华人民共和国合同法》（下称“《合同法》”）第二百一十三条规定：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等。
据此，有关租金约定属于租赁合同主要条款，减免租金行为在性质上属于变更合同条款的法律行为。
《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
据此，《合同法》第一百一十七条所称“责任”，系指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定所应承担的违约责任，而非指合同义务本身。
意即，不可抗力下的责任免除，系在合同条款维持下的责任免除，并不涉及合同条款变更。
具体到租赁合同项下，承租人仅在不可抗力导致其出现租金支付障碍（如：因疫情防控措施导致租金支付路径受阻、无法如期汇出等），方可就迟延支付租金免除部分或者全部违约责任。
承租人基于经营业态受疫情防控措施影响（如：政府发布营业禁令等），导致其租金支付能力受损而提出的减免租金请求，因涉及合同条款变更，不能直接适用不可抗力有关法律规定。
前述分析表明，尽管疫情防控措施产生的合同履行障碍已被认定为不可抗力，但承租人以此为由请求减免租金并不具有充足的法律依据。
那么，承租人可否适用其他法律规定请求减免租金呢？笔者认为：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（下称“《合同法解释二》”）第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
由于前述规定将不可抗力从造成情势变更的事由中排除，故在因疫情防控措施产生的合同履行障碍已被认定为不可抗力情形下，承租人显然无法将前述不可抗力作为情势变更事由请求减免租金。
2、承租人或可适用公平原则提出租金减免请求。具体理由如下：
2003年“非典”疫情期间，最高人民法院颁布《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）（已失效）曾规定“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”
因本次新冠肺炎疫情与“非典”疫情类似，法院适用公平原则对当事人权利义务进行适当调整，符合法律精神。
2）在新冠肺炎疫情下，有地方法院已采取适用公平原则调减租金的做法。
《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于印发<关于规范新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的事实意见（试行）>的通知》指出：租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。
综上所述，在当前《合同法》有关不可抗力、情势变更规定各有其局限性且互不兼容情形下，运用公平原则解决新冠肺炎疫情下租金调减问题乃是当前可循路径。
当然，从未来立法趋势看，不排除出现情势变更事由吸收不可抗力的做法。
例如：《民法典草案（征求意见稿）》第533条有关情势变更的规定，剔除了《合同法解释二》第二十六条中有关“非不可抗力造成的”规定。
因此，运用公平原则解决新冠肺炎疫情下租金调减问题可视为一种阶段性举措，笔者期待未来通过立法完善得以在类似情形下有明确的法律规范可供遵循。
