新冠肺炎疫情下，不排除出现商品房买卖双方受政府防控疫情措施影响，未能依预约合同约定如期订立商品房买卖合同的情形。
当前，因政府防控疫情措施导致的合同履行障碍已被认定为不可抗力，故可以明确买卖任一方在前述情形下均无须就未能如期订立商品房买卖合同向对方承担违约责任。
而新衍生出的问题是，买卖任一方在前述情形下是否有权解除商品房买卖预约合同（以下简称为“预约合同”）。若预约合同中已设置不可抗力条款，或买卖双方经磋商达成新的合意，则依该条款或新的合意履行自不待言。但若预约合同未设置不可抗力条款，且一方以前述情形为由执意解除预约合同，则当如何处置？
有关观点认为，一方以前述情形为由解除预约合同的，预约合同应予解除，出卖人应将定金返还买受人。该观点依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“该《解释》”）第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。从字面理解，前述规定中“因不可归责于当事人双方的事由”显然包括不可抗力，故因不可抗力致使商品房买卖合同未能如期订立，出卖人向买受人返还定金似乎为应然之事，预约合同解除也是该规定应有之义。
1、因不可抗力导致商品房买卖合同“未能如期订立”与该《解释》所载“未能订立”之间应有所区别。
人民法院出版社出版的《房地产纠纷裁判思路与规范指引》一书中指出：司法实践一般认为，所谓“因不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均忠实履行了预约合同中诚信谈判义务，但商品房买卖合同仍未能订立的情形。如当事人双方在签订正式商品房买卖合同的磋商过程中均无过错，只是就合同有关具体条款出现较大分歧，不能协商一致，或者不可归责于双方当事人的事由，如不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将收取定金返还买受人。
福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》指出：“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预定等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。
由此可见，该《解释》所载“未能订立”是对买卖双方虽经忠实履行诚信谈判义务而预约合同目的（即：订立商品房买卖合同）仍不能实现的结果性描述。而“未能如期订立”则仅为商品房买卖合同订立的阶段性状态，在订立商品房合同的可能性完全丧失（如：买卖双方就商品房买卖合同具体条款出现较大分歧且不能协商一致，或因不可抗力导致商品房项目未能建设或未能按照约定建设等情形）前，并不意味着预约合同目的不能实现。
二、在预约合同目的确定不能实现之前，解除预约合同缺乏依据。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的。据此，即便因政府防控疫情措施导致商品房买卖合同未能如期订立，则买卖任一方在没有证据证明预约合同目的不能实现的情形下，亦不应以此为由解除预约合同。当然，若买卖双方在预约合同中对各自期限利益特别强调（即：明确形成若未如期订立商品买卖合同将导致预约合同目的不能实现的合意），则另当别论。
总之，在新冠肺炎疫情的严峻形势下，商品房买卖双方均应忠实履行诚信谈判义务，以充分善意共同促进预约合同继续履行，避免因草率解除预约合同产生的不利后果（如：买方定金被没收，或卖方应向买方双倍返还定金）。
笔者还建议，若因新冠肺炎疫情影响导致未能如期订立商品房买卖合同，则买卖双方均可酌情采取如下适当举措：
1、及时收集因政府防控疫情措施导致自身未能如期订立商品房买卖合同的相关证据，并通知对方；
2、在相关通知中，应明确表达待新冠肺炎疫情影响消除后，继续订立商品房买卖合同的意愿；
3、待新冠肺炎疫情影响消除后，及时通知对方在合理期限内签署商品房买卖合同；
4、保留送达相关通知的证据，以供在未来可能发生的诉讼中使用。
以上，为笔者个人观点，若有不同意见，还望交流指正。
